Optimisation de la rémunération du dirigeant et de ses salariés

Investissement dans des SCPI

Investissement dans des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) pour préparer sa retraite et optimiser sa fiscalité

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…). C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct. En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).

Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année (de l’ordre de 6 % en moyenne), il est préférable d’envisager ce placement sur le long terme car, le plus souvent, les parts sont acquises à crédit et les revenus perçus participent au remboursement.

Les atouts des parts de SCPI

Ce placement regroupe de nombreux atouts, premièrement, la mutualisation des risques, la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien, deuxièmement, un accès du plus grand nombre à l’immobilier avec des mises de fonds limitées, l’investisseur peut adapter son investissement à son budget, car le montant minimum d’une part est de 150 €. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine, troisièmement, une gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés…), quatrièmement, une transparence fiscale et la possibilité de bénéficier d’un régime foncier favorable, cinquièmement, l’opportunité de se constituer des revenus complémentaires, l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine à terme. Les revenus générés par les parts vont rembourser le crédit dans un premier temps puis permettront de procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.

La fiscalité des parts de SCPI

D’un point de vue fiscal, le régime d’imposition varie selon la qualité de l’associé. Ainsi, les associés de SCPI peuvent être aussi bien des personnes physiques (dont la part des bénéfices perçus est imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers) que des personnes morales pour lesquelles les bénéfices perçus sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

Cette différence a également un impact sur l’imposition des plus-values réalisées en cas de cession de parts ou d’un actif immobilier de la SCPI. En effet, celles réalisées par les personnes physiques sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers alors que le régime des plus-values professionnelles s’applique pour les personnes morales.

Investissement dans une SCPI au comptant

En disposant des capitaux nécessaires, le dirigeant peut investir en « cash ». Ce mode de placement permet d’obtenir des revenus complémentaires réguliers (les loyers).

Investissement dans une SCPI à crédit

Il est également possible d’avoir recours à l’emprunt bancaire pour tout ou partie de l’investissement en SCPI. L’achat de SCPI à crédit permet de se bâtir un capital immobilier et de rembourser le crédit grâce aux revenus de la SCPI. L’effort d’épargne est ainsi maîtrisé. Le crédit peut être amortissable (remboursements mensuels fixes du capital et des intérêts) ou in fine (remboursement mensuel des intérêts, le capital restant dû à la fin du prêt). Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Illustration d’un investissement dans des parts de SCPI à crédit.

Investissement dans une SCPI en usufruit ou en nue-propriété

L’investissement dans une SCPI en usufruit permet de percevoir la totalité des revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement. Un bon placement pour la trésorerie d’entreprise par exemple.

Quant à l’investissement en nue-propriété, l’investisseur décide de renoncer aux revenus de la SCPI pendant une durée déterminée (5, 10 ou 15 ans), en contrepartie, il bénéficie d’une décote immédiate sur le prix de souscription. Au terme de la période de démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété et les revenus qui l’accompagnent. Ce dispositif nécessite une étude approfondie tenant compte de la fiscalité globale.

Illustration d’un investissement dans des parts de SCPI en nue-propriété.

Investissement dans une SCPI fiscale

Les SCPI fiscales sont des placements immobiliers non cotés permettant de bénéficier de réductions d’impôts correspondant à une loi fiscale de référence. Les SCPI fiscales regroupent les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.

Celles-ci sont investies dans un patrimoine immobilier de logements neufs ou à restructurer. Au-delà de l’avantage fiscal, les SCPI fiscales ont vocation à distribuer un revenu potentiel et, au terme de la durée de vie de la SCPI, une plus-value potentielle.

Illustration d’un investissement dans des parts de SCPI fiscales.

Détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie

Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie permet à son souscripteur d’éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 € pour un célibataire et de 9 200 € pour un couple marié (cf. impact du prélèvement forfaitaire unique sur la fiscalité de l’assurance-vie). Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Alors que lors d’une détention de parts de SCPI en direct, les loyers sont taxés au taux marginal d’imposition de l’investisseur, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Outre l’avantage fiscal, les parts de SCPI sont plus liquides que lors d’une détention en direct.